不動産の売却 その２
前回に引き続き、不動産の売却についてお話ししたいと思います。
本日は「少しでも高く不動産をうるコツ」をお話しします。
中古の住宅・マンションの場合、居住中より空き家の方が売れやすい。
売り土地の場合は古家付きより更地の方がが売れやすい。
このあたりは安易に想像が付くと思いますが、もっと大切なことは
【見た目・インパクト・におい】
これです。これが意外に最も重要な事です。
よく中古の場合、売り出す際に「先にリフォームをしておいた方がよいのか？」と質問を受けますが、状況にもよりますが、先行でリフォームする必要はないと思います。
半数の買主様は購入後、自分たちの希望のリフォームをされる場合が多いので、趣味やセンスの違いなどがあるとせっかくリフォームしたのに無駄になる事もある為、
先行リフォームはよほど家が荒れている・汚れている場合を除いて必要ないと思います。
それよりも以外に大切なのは【見せ方】です。
なんでもそうですが、やはり見た目・第一印象が大切です!!
まず、中古マンション・中古住宅の場合ですが、私達の経験上、同じ家やマンションでも、雑草が生えっぱなしの家やカーテンや雨戸が締めっぱなし、カビ臭い、油臭いなどの物件は、買主様のテンションが一気に下がります。ですので、空家の場合、事前にお部屋に行って窓を開けて、ファブリーズ！？的なもの振ったりしてできるだけ爽やかな室内環境を作るようにしています。 ？？？それだけと思われる方もいらっしゃると思いますが、これをするのとしないのとでは、経験上かなり成約率が変わります。
これは居住中の物件にも言えることですが、室内に入った時の雰囲気やにおいはかなり重要です。売主様にもできるだけ協力していただいて、事前に換気などをお願いするようにしています。
空き家の物件なども気になる所は芳香剤などを置くなど、少しの配慮で売れ行きはかなり変わります。特に気を付けたいのはやはり、玄関、台所、浴室などです。
誤解を恐れずいうと、いくらいい物件でも、
臭いとみる気を失せます!!
暗いとテンションが下がります!!
売り土地でも草が庭に背丈ほど伸びていて、お化け屋敷みたいになっている売り家をたまに見かけますが、もったいなく思います。きれいにすれば売れそうなのに・・・！
失礼な言い方ですが、買主様は素人さんです。いくら坪単価や条件をお伝えして、いい物件だとお話ししても、雰囲気が悪かったりイメージが悪いと、購入には至りません。
逆に少し高かったり・条件が悪くても、雰囲気やイメージが良いと、不思議とご契約されます。
くどい様ですが、やっぱり見た目・第一印象が大切です!!
不動産の売却の事なら朝日ホームへご相談ください。
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不動産の売却 その1
不動産の売却の際によくある質問についてお話ししたいと思います。
まず、金額についてですが、開口一番「私の家はいくら？？」と聞かれることが多いのですが・・・ お客様の状況をお伺いしないと一概には答えにくいです・・・
それは、まず売却のスピードによります。早急に現金が必要な方と全然急がない方ではお伝えする金額が変わります。
そもそも不動産の売却にあたり、大きく分けると、不動産会社に買取する場合と、不動産会社に媒介を依頼する場合の２つに分かれます。
不動産会社の買取はみなさんイメージつきやすいと思います。単純に不動産会社といくらで買います売りますで成立します。
もう一つの不動産会社に媒介を依頼する？？ ということですが、これは仲介といわれるパターンで、不動産会社が買主を探してくるという方法です。ですので、大げさな言い方をすると、いつ売れるかは誰にもわかりません。 双方やはりメリットデメリットがあります。
まず買取の場合ですが、デメリットは仲介での売却に比べて金額約１割～４割程度安くなります（物件によりますが・・・）メリットは、希望する日に資金が手に入ります。極端な話、明日にでも資金を手に入れることができます。また、不動産会社が買主のため色々な相談に乗ってくれやすいです。例えばよくあるのが、相続物件で室内に荷物が大量に残っている場合に現状のままで買い取ってほしい場合や近所に内緒で売却したい場合、買替や転勤など期日が決まっている場合などは買取になるケースが多いです。
不動産会社に媒介を依頼する場合のデメリットは、いつ売れるかわからないという点です。当然お客様の購入希望者がついて、半数の方が住宅ローンを利用されますので住宅ローンの審査が通って初めて売却できますので、日数が読めません。メリットは、売却金額が買い取りに比べて高額で売却できることになると思います・・・？？
なぜ？？？というと物件の状況などによっては意外に買取のほうが最終的に金額が高かったということもあります。 例えば、古家付き土地などの場合、通常仲介などの場合は先に建物を解体したりせずに売出す事が多いのですが、買主様は古家があったり、草や木が生い茂っていたりするとイメージが悪く、売れにくい傾向にあります。長い間売れないと、少しずつ価格を下げていく事になりますが、タイミング等が悪い場合や年月が経過した場合、周辺の売買事例等により当初提示していた買取金額より下げなくてはいけない場合もあります。
状況にもよりますが、査定の際は、できるだけ詳しくご説明いただけると適切なアドバイスも可能になります。
長くなりましたので次回は少しでも高く売却する方法についてお話ししたいと思います
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住宅ローン その２
お客様からの質問で一番多いのはやっぱり住宅ローンに関連するご質問です。
本日は、借入の目安について、お話ししたいと思います。
【自分はいくらの借入ができるのか？】【ほかにローンがあると無理？？】
まずは借入可能額ですが、勤め先の内容や年数、資格の有無、などによって違いますが、一つの目安になるのが３５年ローンの場合【年収×７倍】つまり年収４００万円の人は２８００万円の借入が可能と考えていただければいいと思います。
金融機関の基本的な考え方は返済比率という考え方をします。年収に対して25～35％以内の返済にするということになります。比率は年収や金融機関によって設定は変わります。
少しややこしいので仮のケースでお話しします。
Aさん・３０歳・勤続５年・年収３６０万円の方の場合
（返済比率を３０％・金利2.675％・借入期間３５年で仮定した場合）
年収３６０万円×返済比率３０％＝１０８万円（年間に借入の支払いできる金額）
１０８万円÷１２ケ月＝９万円（月々の支払いにできる金額）
ここで、よくほかに借入があったらローンが組めない！？などとお聞きになられた方もいてると思いますが、その理由をご説明します。
上記の場合で月々９万円は約2450万円借りた場合の支払いになりますが、
仮に車のローンを月々５万円支払っている場合、上記の９万円から車のローン５万円をひいた４万円分の借入しかできない計算になり約1100万円しか借りれない事になります。
これがよく言われる「車よりも先に家を買ったほうがいい」とよく言われる理由です。
返済比率や基準金利は金融機関によって変わりますが、考え方はどこも同じになります。
借入に関しては、車のローンはもちろん、クレジットカード、割賦販売（分割払い）、携帯の機種代など、すべて含まれます。
住宅ローンの審査を出す際は必ずご申告してください。
金融機関は個人情報や守秘義務などによって住宅ローンの審査の結果以外のことは教えてくれません。例えば、上記の計算で少し返済比率をオーバーしているからダメだけどそれを解消（返済）すればOKになるような場合でも、教えてくれません。
逆にこちらから、借入の明細を事前に出しておけば、借入の返済をすればOKといった具合に条件を付けて住宅ローンの内定をいただけます。
でもお話しましたが、借入は全て金融機関には分かっていますので、隠さず提示してください。
余談ですが、信用情報機関の反映に少し時間のかかる事もありますので、３か月前までにあった借入も告知する方がよいです。 ご注意を！！
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住所と地番と家屋番号
本日は住所と地番について簡単にお話ししたいと思います。
みなさんが普段使われている○丁目○番地といういわゆる【住所】と言われるものは、正式には【住居表示】と言われるものです。
この住居表示は郵便屋さんが配達しやすくする為に作られた制度です。
これとは別に地番と言うものがあります。地番とは土地の番号です。（建物は家屋番号と言われます）権利関係を証明する番号になります。簡単にいうと権利書に書いてある番号です。
この地番と住居表示ですが、同じところも多くありますが、全然違うところもあります。一概には言えませんが、○丁目とついている所や大型の住宅地、マンションなどは住居表示と地番が違うところが多いように思います。
よくお客様からどちらが正解なのか？と質問されますが、”どちらも正解です”が間違えた方を書くとどちらも間違いになります。！！？？
郵便物に地番を書くと郵便物は届きません! 法務局などに行って自宅の謄本を上げに行って住居表示を書くと、該当がありませんと言われるか、全然他人の土地の謄本を取得してしまう事になります。
では、住居表示を実施しているかどうかを調べる方法は？？と言う事ですが、不動産を購入又は賃貸する際に重要事項説明というのがあります。大抵はその際に説明があります。また、住居表示を決めるのは市町村になりますので、各市町村で問い合わせをすると分かります。又、持ち家の方は固定資産税の支払明細には地番が記載されていますので、それで確認が取れます。
通常、地番や家屋番号などは覚えておく必要はないと思います。必要な場が、不動産の売買や不動産を担保にお金を借りる、相続するなど、不動産を動かす時だけになると思います。
まれに不動産のお引き渡し後に、電気や水道の開栓の電話をしたら、その住所はありません。と言われた とお電話いただく事があります。（契約書に書いてある住所が間違っているといわれたり・・・） このような電話の９割は上記の住居表示と地番の勘違いによるものです。 ご注意を
PS,言い訳っぽいですが、ご購入の際の重要事項説明で必ずご説明させていただいているのですが、原則不動産売買の書類はほとんどが地番で書かれていますので、勘違いされることが多いようです・・・
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住宅ローン その１
【ブラックリスト！？】などよく耳にされると思いますが、実際にブラックのリストがあるわけではありません。 では、そもそもブラックとは？ これは信用情報を保管管理している会社があります。消費者金融系や銀行系、信販系などのがありますが、
CIC・JICC・KSCなどの会社があります。そこに様々な金融機関などが、自社の借入情報を載せたり、借入審査をする際に見たりできる様になっています。
ほとんどすべての借入状況は上記のどこかに記載されます。
そこに記載される情報は【借入日・借入目的・借入金額・毎月の返済額・返済状況など】が記載されています。毎月請求日に請求金額の通り支払われたか、遅れたか、支払いがなかったか？など全てわかります。
本題のブラックリストですが、この情報の内容が悪いと俗にブラックと言われます。
では、ブラックの度合いですが、これはそれぞれの金融機関の判断になります。
過去○年以内に○回延滞していたらダメ!! など○の部分はそれぞれの会社が判断することになりますので、明確な基準はありません。
ただし常識的に考えて、１年に５回も６回も支払日から遅れて支払っているような場合はダメと考えるべきだと思います。
又金融機関（特に銀行）はキャッシングや消費者金融など、現金を借りる事を極端に嫌う傾向にあります。逆に、車や教育ローンなど目的がはっきりしている場合は割とやさしい見方をしてくれます。（件数が多いと問題ですが・・・）
近年、住宅ローンがダメなお客様に多いのが、携帯料金の延滞です。
実は携帯の機種代の分割は、この上記の信用情報に記載されます（借入になります）
一度引き落としが遅れると、コンビニ払いなどになり、それをそのまま支払っているとご本人は支払っているつもりですが、それは毎月延滞している事になってしまい、住宅ローンなどが組めない事態になります。
この情報は最大５年間残ります。
CICなどは最近自宅からスマホやPCなどで自分の信用情報を調べることができます。
心当たりのある方や気になる方は一度ご自身の状況をお調べになるのもよいかと思います。（指定信用情報機関のCIC JICC 日本信用情報機構（指定信用情報機関）｜ＨＯＭＥ）
支払いの期限にはくれぐれもご注意を!!
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道路（建築基準法上の道路）
本日は道路について簡単にご説明したいと思います。
道路！？ 皆さんが普段使われている道路ですが、様々な法律によって定義されています。 不動産売買や建物建築の際にとても重要な事柄の一つになります。
建築基準法第４２条 という法律があり、この規定当てはまらない道路は、簡単にいうと道路ではありません。
なぜ、道路がとても重要な事かというと
【建物を建築する際の大原則は４ｍ以上の公道に２ｍ以上接道している事!!】
このルールに当てはまらない場合は、原則建物を建築する事が出来ません。
実際に道路の様な形になっていても上記の法律に当てはまらない道は通路であり、
道路ではありません。
法律上の道路かどうかは原則都道府県の判断になります。
少しややこしい話ですが、よく登記簿謄本に【地目：公衆用道路】と記載があるものがありますが、登記上道路でも、上記の建築基準法の道路である事とは全く別の問題です。
ちなみに私道でも上記の基準の法律にのっとっていれば建物の建築はできます。
また４ｍ未満の道路でも、セットバックという言葉をお聞きになられた方も多いとは思いますが、建物建築の際、前の道路が４ｍより狭い場合は、その道路の中心から２ｍ下がってください。というルールもあります。（昔からある道路に限りますが・・・）
よくテラスハウス（連棟）、と書かれている物件がありますが、大半はこの道路に問題がある為、仕方がなくお隣の家と家の壁がくっついているのです。
３戸１、４戸１など実際は３軒の家だけど１棟の建物として許可を受けているなど・・・
テラスハウスは道路以外の理由もあるので、すべてではありませんが・・・
長くなりましたが、道路が大切な理由は大きく２つ
１つ目は建物の建築が出来ない又は今建っている場合は建替が出来ない
２つ目は銀行の住宅ローンが原則利用できない（昔はいけましたが・・・）
よって道路の状況によって物件の価値は大きく変化します。ご注意を!!
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※あくまでも、一般のお客様に分かりやすく解説しているものなので、状況等により上記内容以外の場合もあります。あくまでも凡例ですので細かい事は省略しています。
市街化区域と市街化調整区域
最近、お客様からの相談が多い【市街化区域】と【市街化調整区域】について、簡単に説明したいと思います。細かく説明すると混乱すると思いますので、かなり大雑把に説明したいと思います。
ではまず、市街化区域と市街化調整区域に違いは？？
市街化区域は建物を建てる事が出来ます!!
市街化調整区域は建物の建築はできません!!
ここでいう建物は家（居宅）倉庫・ハイツ・ビル・店舗などなど...
市街化区域はその中で１２種類の用途地区に分かれていてその用途地域によって建ててもよい建物の種類や建物の高さなどが決められています。（家しかダメな地域や工場しかダメな地域など・・・）
問題は市街化調整区域です。
原則、建物は建てれません。 よくお客様から「うちは宅地又は雑種地やから大丈夫でしょ？」と言われますが、くどいですが建物は建てれません!!
でも実際は家など建ってるけど・・・？
はい、原則なので例外ももちろんあります。
大きく分けると建てれる方法は３つ
１つ目、農家住宅、農業用倉庫
これは農家の人が農業するのに必要とされる場合に許可されます
２つ目、昭和４３年以前（法以前）からある建物の建替
法律ができる前から建っていた建物を建て替えする場合に許可されます。
現在更地になっているとダメです!!
３つ目は、開発行為によるもの 特区のエリアと言われる部分です。
よく「３４条１１項による開発」などと言われます。
細かい事は状況などにより、上記以外の方法もありますが、基本的にはこれ以外は建物は建てれません
長くなりましたので詳細は次の機会に!!
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