住宅ローン 元利均等VS元金均等
住宅ローンを借りる際の返済方法に元利均等払いと元金均等払いという２つの方法があります。この違いについてお話したいと思います。
通常特に指定しない場合は、元利均等払いになります。
ややこしくなりそうですが、簡単にお話しすると、元利均等は元金と利息の合計が均等である。 元金均等は元金が均等である。 要は毎月の返済額が一定なのが元利均等で月々の支払いが変わるのが元金均等です。
（https://faq01.bk.mufg.jp/faq/show/701 UFJ銀行サイトより）
一旦ここでは、変動金利の事は置いておいて固定金利の場合だとすると、
元利均等の場合は借入期間中ずーと毎月の支払は同じです。
元金均等の場合は当初の支払は高いですが、毎月支払額は減っていきます。言い方を変えると、毎月元金が決まった金額減り続けます。
以前【住宅ローン 金利】でお話していた変動金利の125％ルールや５年ルールなどという変動金利特有のルールがあるのですが、この話は元利均等の場合のみ適用されます。この特有のルールの最大のデメリットは万が一金利が上昇し続けた場合、最悪返済年月で完済しきれなくなる可能性があります。３５年ローンで３５年後にまだ住宅ローンが残っている可能性がある（金利が急上昇し続け125％ルールを超過した場合）
このリスクを取らない方法が固定金利と変動金利の元金均等払いと言う事になりす。
固定金利については前回の【変動金利VS固定金利】をご参考ください。
元利均等の場合は上記の右側の様に元金を均等に支払う為、返済終了は確実に履行されます。
色々なサイトなどを見ると元金均等がお得という記事が多いですが、私自身は全ての方に対して一概に元金均等が良いとは思いません。
その理由の１つは返済額です。２０００万円を変動金利１％・３５年で借りた場合
| 元利均等 | 元金均等 | 差額 | |
| 初回の返済額 | ¥56,457 | ¥64,285 | ＋7,828 |
| 最終回の返済額 | ¥56,457 | ¥47,658 | ▲8,799 |
| 総支払額 | ¥23,711,940 | ¥23,508,126 | ▲203,814 |
上記の表を見てよくサイトなどで総支払額が約20万円安くなる!! という話がありますが、そもそも毎月64,000円払えるのであれば、元利均等で毎月64,000円支払えば３０年で支払でき総額も2315万円なので上記の元金均等の総額よりも35万円安くなります。 話が難しくなってきましたが、基本的に不動産購入の際の住宅ローンは長期のローンになりますので、私はできるだけ、支払いが安定する方が良いと思います。
又、元金均等のデメリットとして125％ルールや５年ルールの適用がない為、金利上昇と支払の上昇が直接的に関連する為、そのあたりのリスク対策が必要になります。
但し、短期的な借入の場合や支払にかなり余裕のある方などは、元利均等もおすすめだと思います。
金融機関によっては元利均等のみの取扱というところも多いです。
お客様の状況によって固定金利が良いのか？変動金利が良いのか？又元利均等が良いのか？元金均等が良いのか？ そのあたりを親身になって説明してくれる不動産会社の担当を見つけるのが一番の近道だと思います。
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