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朝日ホーム ブログ

奈良県中南和の不動産売買の事ならお任せください

マンションVS戸建

「マンションと戸建どっちがいいの?」と聞かれることがあります。

本日はどちらがいいか 考えていきたいと思います。

マンションのメリット

 ・比較的利便性の良い場所に建っている事が多い

 ・将来の修繕などの計画がしっかりしている

 ・戸建などと比べると価格が安い

 ・防犯対策などがされている

 ・鉄筋コンクリート造等の為、木造住宅より耐久性などにすぐれている

 ・リフォーム・改装費用が安価でできる

マンションのデメリット

 ・管理費や修繕積立金などの費用が必要になる

 ・集合住宅なので隣や上下の住民との騒音に対する問題がある

 ・将来、老朽化した際の建替え等の際、に全住民の考えをまとめる必要がある

戸建のメリット

 ・管理費や修繕積立金等が不要になる

 ・建物が老朽化しても土地の資産価値が残る

 ・マンションと比較して間取りが広い事が多い

 ・建物の改装・改築などの自由度が高い

 ・プライバシーが守られる

戸建のデメリット

 ・マンションと比べると価格が高い

 ・将来の修繕費等をあらかじめ計算しておく必要がある

 ・セキュリティー対策などを意識しておく必要がある

 ・火災などの対策を自己管理する必要がある

ざっと大まかな点をあげると上記のような感じです。

では、どちらがいいのかですが、一つ個人的な理想のプランを考えたいと思います。(当社営業エリアと仮定して)

 

1、結婚を機に中古マンションを購入・室内を全てリフォームする。総予算1000万円(20年ローンで月々45900円・35年ローンで月々28900円・管理費約20,000円駐車場5000~)月々の支払が合計で約53,000~71,000円 

2、子供が生まれ小学校入学前に戸建を購入・現在のマンションを売却又は賃貸に!!(住宅ローンの残高や次に買う物件のローン金額等によりどちらにするかを検討する)

(住宅ローン35年 2000万円借入で月々56,300円 3000万円借入で85,000円)

3、子供達も巣立ち老後二人になった時に立地のよいマンションを購入、終の棲家へ

 

と勝手な事を書いておりますが、それぞれの人の家族構成や状況によって、判断していく事が大切だと思います。

マンションの多くは3LDKの間取りです。戸建は4LDK(5DK)以上が主流です。

当然住まわれる人数が多くなると戸建を検討することになります。

逆に人数が少ないのであればマンションの方が階段などもなく快適な場合もあります。

実際、最近の傾向では中古マンションを購入される方はとても若い方と年配の方が非常に多いです。 ご参考になれば幸いです。

 

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#奈良県#大和高田市#不動産#売買#中古#新築#マンション#戸建#土地#朝日ホーム#不動産買取#住宅ローン#不動産買替

固定資産の清算

本日は固定資産税の清算(精算)についてお話したいと思います。

固定資産税とは土地・建物などの不動産に対して市町村が評価額等により算出した一定金額を税金として納める税金の事です。

固定資産税は原則1月1日現在の所有者に対して課税されます。

固定資産税の起算日(始まりの日)は4月1日です。(東日本は1月1日が多いようです)

不動産売買の際にこの固定資産税の精算が必要になります。

原則は引き渡しの前日までが売主の負担、引き渡し日以降は買主の負担という形になります。市町村は年度の途中で名義が変わっても1月1日現在の所有者に請求しますので、当事者同士で清算しなくてはなりません。4月1日から引き渡しの前日までが売主負担、引き渡し日から3月31日までが買主負担、買主が売主に対して自らの負担分を売主に渡し、売主がその一年分を精算する事になります。 通常は特に難しいこともないと思います。 

但し、1月~3月に取引をする方は少し注意が必要になります。 1月1日現在の所有者に固定資産税の請求が行きますので、1月~3月に引渡しをうけた買主は翌年の固定資産税は売主の所に請求が行きます。

注意が必要なのは、翌年の固定資産税の金額は4月1日にならないと分からないという点です。市町村は原則1月1日現在の状況を判断して4月1日に評価を出します。

(例えば中古住宅の建物が12月中に解体されていれば1月1日現在建物がないと判断し、1月1日現在に建物がある場合は、その一年間建物があると判断します。 年度中に解体しても課税金額は変更してもらえません)

物件や不動産会社にもよりますが、1月~3月までに取引される場合、前年の固定資産税を代用して、日割り計算されることが多いです。 但し物件が大きく変更されており大幅に金額が変わる可能性のある物件などは、4月以降に再度清算する場合もあります。又新築の建売住宅の場合などは、概算を先に支払い、後日清算する事もあります。 

これまでお話した事は慣例的な要素が多い部分ですので、必ず売買契約時に確認をされることをお勧めします。通常売買契約の際に必ず、上記の説明はあります。後のトラブルにならない為にも必ず確認されるようにお気を付けください。

※清算と精算は厳密にいうと意味が異なります。お金の決着が清算・計算をすることが精算となります。 どちらを使っても間違いにはなりませんが、小話の一つにどうぞ!!

 

 

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住宅ローン 元利均等VS元金均等

住宅ローンを借りる際の返済方法に元利均等払い元金均等払いという2つの方法があります。この違いについてお話したいと思います。

通常特に指定しない場合は、元利均等払いになります。

ややこしくなりそうですが、簡単にお話しすると、元利均等は元金と利息の合計が均等である。 元金均等は元金が均等である。 要は毎月の返済額が一定なのが元利均等で月々の支払いが変わるのが元金均等です。

        (https://faq01.bk.mufg.jp/faq/show/701 UFJ銀行サイトより)

一旦ここでは、変動金利の事は置いておいて固定金利の場合だとすると、

元利均等の場合は借入期間中ずーと毎月の支払は同じです。

元金均等の場合は当初の支払は高いですが、毎月支払額は減っていきます。言い方を変えると、毎月元金が決まった金額減り続けます。

以前【住宅ローン 金利】でお話していた変動金利の125%ルールや5年ルールなどという変動金利特有のルールがあるのですが、この話は元利均等の場合のみ適用されます。この特有のルールの最大のデメリットは万が一金利が上昇し続けた場合、最悪返済年月で完済しきれなくなる可能性があります。35年ローンで35年後にまだ住宅ローンが残っている可能性がある(金利が急上昇し続け125%ルールを超過した場合)

このリスクを取らない方法が固定金利と変動金利元金均等払いと言う事になりす。

固定金利については前回の【変動金利VS固定金利】をご参考ください。

元利均等の場合は上記の右側の様に元金を均等に支払う為、返済終了は確実に履行されます。

色々なサイトなどを見ると元金均等がお得という記事が多いですが、私自身は全ての方に対して一概に元金均等が良いとは思いません。

その理由の1つは返済額です。2000万円を変動金利1%・35年で借りた場合

  元利均等 元金均等 差額
初回の返済額 ¥56,457 ¥64,285 +7,828
最終回の返済額 ¥56,457 ¥47,658 ▲8,799
総支払額 ¥23,711,940 ¥23,508,126 ▲203,814

上記の表を見てよくサイトなどで総支払額が約20万円安くなる!! という話がありますが、そもそも毎月64,000円払えるのであれば、元利均等で毎月64,000円支払えば30年で支払でき総額も2315万円なので上記の元金均等の総額よりも35万円安くなります。 話が難しくなってきましたが、基本的に不動産購入の際の住宅ローンは長期のローンになりますので、私はできるだけ、支払いが安定する方が良いと思います。

又、元金均等のデメリットとして125%ルールや5年ルールの適用がない為、金利上昇と支払の上昇が直接的に関連する為、そのあたりのリスク対策が必要になります。

但し、短期的な借入の場合や支払にかなり余裕のある方などは、元利均等もおすすめだと思います。

金融機関によっては元利均等のみの取扱というところも多いです。

お客様の状況によって固定金利が良いのか?変動金利が良いのか?又元利均等が良いのか?元金均等が良いのか? そのあたりを親身になって説明してくれる不動産会社の担当を見つけるのが一番の近道だと思います。

 

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変動金利VS固定金利!?

前回に引き続き住宅ローンの金利についてお話ししたいと思います。

変動金利と全期間固定金利とどちらがいいの??

この質問が一番難しい質問ですが、代表的なフラット35と多くの銀行との比較をしたいと思います。

フラット35ですが、現在の金利(H28.9現在)約1~1.5%です。

フラット35の場合原則物件代金の100%までの融資になります。諸費用に関しては、自己資金または別で借入をするようになります。

月々の支払いは固定なので返し終わるまでずっと同じ支払金額になります。

団体信用生命保険が別途かかります(一年に一度)

(*団体信用生命保険とは・住宅ローンを組んでいる間に、お亡くなりになられたり、高度障害などになった場合に、住宅ローンが保険で弁済されるものです)

返済額が一定ですので、今後の生活設計がしやすいのが最大のメリットです。

また、繰り上げ返済は無料で何度でもできます。

フラット35の場合は適合証明の取得(有償)が必要になります。(適合証明とは:フラット35の物件の基準に適合しているかを設計士に判断してもらいその証明書を発行していただくものです)

銀行融資の場合ですが、金利は2.5%前後ですが、優遇金利といって銀行独自の判断でお客様によって役1~2%程度割引してくれますので実質1%前後で借入することができます。

融資金額については多少銀行によりばらつきはありますが、大抵、物件代金+諸費用を借りることができます。(リフォーム費用なども)

団体信用生命保険金利に含まれていますので、別途費用は掛かりません。

支払額は前回お話しした住宅ローン金利をご参照ください。

繰り上げ返済に関しては基本的に手数料がかかります。回数は何度でもできます。(金融機関によって一定の条件がそろえば無料などのサービスがあります。)

適合証明などの取得が不要です。

でどちらがいいの!?ということですが、当然お客様の内容や購入される物件にもよりますが、今現在、フラット35金利が異常に安いです。自己資金がある程度ある方はフラット35のほうが良い様な気がします。ただし銀行も付加価値の部分のサービスや優遇金利などで魅力的な商品も多いので、担当者とよく話し合われることをお勧めします。

 

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#朝日ホーム #不動産売買 #奈良県大和高田市 #住宅ローン #変動金利 #固定金利

 

住宅ローン 金利 

住宅ローンの金利についてお話ししたいともいます。

住宅ローンの金利は大きく分けると、固定金利変動金利に分かれます

まず固定と変動の違いですが、固定金利について正確には全期間固定金利といわれるものがあります。これはわかりやすいと思いますが、当初の借り入れから最終返済まで金利がずっと変わらない。最長35年間ずっと同じ金利です。有名なところでフラットと言われる旧の住宅金融公庫などです。

次に変動金利ですが、実際多くの方はこの変動金利で借入されている方が、多いです。

変動金利については「毎月金利が変動する!?」「急激に金利が上昇して支払いができなくなる!?」などいろいろ思われていますが、この点について詳しく説明したいと思います。

まず金利について、現在ほとんどの金融機関が約2.5%前後金利で住宅ローンの貸し出しをしています。そこからお客様の内容、会社の内容、取引履歴など、銀行の審査によって約1~2%を引いた金利で貸し出してくれます。当初の借り入れの際の金利はその時の金利になります。

金融機関は原則年に2回金利の見直しをします。見直しによって金利が上下した際は、半年後に住宅ローンに反映されます。

反映はされますが、実際の月々の支払額自体見直しはされません

ではどうするか?ということですが、毎月の支払額の金利と元金の割合を調整します。

実際支払額に関しては5年に1回見直しがされます。仮に金利が上昇し続けていた場合5年に1回の見直しにより支払額が上がります。

ただし、この上げ幅にはルールがあり支払額の1.25倍までに収めるというルールがあります。 

例えば毎月10万円の支払いをされていた場合、最大でも12.5万円までしか上がりません。

まとめると金利の見直しは半年に1回ですが、支払いの見直しは5年に一回ということになります。

よく銀行のパンフレットなどを見ると2年・3年・5年・10年固定などと書かれていると思いますが、これは基本的には変動金利に一定の期間だけ特約で固定金利にします

という意味です。このような金利のことをよく短期固定という言い方をします。

この短期固定の注意点は一定期間の特約が終わると、その時点でその時の金利が適用になりますので、通常の変動金利の1.25倍のルールは適用されません。

将来の金利に関しては、誰もわかりませんが、その時々によって、不動産の営業、銀行員、税理士、などと相談され、最善と思われる方法をとられることがよいと思います。

次回はこの変動金利と全期間固定金利についてのどちらがいいのか?をお話ししたいと思います。

 

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不動産売却の諸費用

本日は不動産売却の諸費用についてお話ししたいと思います。

不動産を売却する際に必要になる費用

【仲介手数料】原則、契約金額×3%+6万円+消費税になります。

ここでいう契約金額とは実際に買主様がついて売買契約した金額です。

売り出している金額ではありません。

【売渡費】司法書士に売渡証書を作っていただく費用です。約2~3万円

その他に抵当権抹消費用(住宅ローンなどを借りている場合などで抵当権が消えていない場合など)約1~2万円(一件に付)

住所変更登記 多くの方が登記の際の住所が前住所のままになっています。これを今の住所に変更しないと法務局は受け付けてくれませんのでその変更する登記をしてもらう費用で約1~2万円  平均すると3~5万円程度の方が多いです。

【契約書印紙】売買金額によって印紙代は変わります。

以上が基本的な費用になります

当然住宅ローンが残っている場合はその残債分と銀行に対する手数料がいります。

それ以外にかかる費用は物件によって変わりますがよくある費用について少し・・・

田・畑の場合、脱退金と言われる費用が必要になる事があります。これは地域によって金額などもバラバラですが、農業をする為に水路などを整備した費用などを支払う・というイメージです。

中古戸建や土地の場合、条件等にもよりますが、土地の測量が必要になります。最近の新しい分譲地などでは境界がはっきりしているのであまり心配はないのですが、そうでないところは、境界があいまいな所が多く、そのまま買主様に引き渡すと後々トラブルになる恐れがある為、境界確定をお願いする事があります。また実測取引などもそうですが、その際、土地家屋調査士に依頼して、隣地の方などに集まってもらい境界を確定する事になります。土地の大きさや隣地の方の人数によって金額は大きく変わりますが約50万円~の費用がいります。但し、これらは契約の際の条件によって、変わりますので、買主様が見つかり、購入申し込みが入った時点で条件をよく確認されるといいと思います。

 

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不動産購入の諸費用

不動産を購入にあたり、意外とわかりにくい諸費用についてお話ししたいと思います。

物件の種類などや売主様によって若干かかる費用に差がありますが一般的な費用です。

【物件代金】広告やホームページに記載されている価格です。これには原則消費税は含まれていると考えていただいていいと思います。(細かい話をすると消費税は業者売り主の場合の建物にのみ課税されます)

【登記費用】これは不動産を自分の名義にするために、必要な費用になります。

この内訳は登録免許税と言われる税金と司法書士に対する報酬です。また新築の際は表示登記という建物の登記を作る費用が別に土地家屋調査士の費用が必要になります。

【仲介手数料】不動産業者に対する報酬になります。これは法律により報酬額が決まっており(契約金額×3%+6万円+消費税)になります。よくその6万円は何?と聞かれるのですが、長くなりますのでまたの機会に!

【火災保険】中古住宅や新築住宅の場合は加入が必要になります。基本的にはどこの火災保険に入っていただいてもOKです。

【銀行保証料】住宅ローンを組まれる際に銀行に支払う費用になります。これは金融機関により金額等が変わりますが、分割で支払える(金利に上乗せ)金融機関もあります。

【固定資産税等の日割】固定資産税は現所有者の所に請求が行き、役所で日割り等はしてくれない為、物件の引き渡し日で日割にて清算をします。 マンションなどの場合も管理費や修繕積立金なども日割りで計算します。

【各種負担金】これは物件や地域などにもよりますが、自治会に対する入会金や水道・下水などを使用する為の分担金が発生する地域もあります。

通常物件価格の一割程度が諸費用で必要になります。(物件や借入金額などにより変わりますが・・・)

諸費用は現金で用意しなければいけないの??との質問もよくいただきますが、上記諸費用も一緒に住宅ローンとして借入可能な金融機関もありますので、まずはご相談いただければいいと思います。

 

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